多地下调公积金贷款利率！月供能省多少钱？
作 者丨雷晨、孔海丽
编 辑丨李新江、包芳鸣、刘巷
图 源丨图虫
今年以来，房地产市场出现了一定程度的下滑，并引起了一些引起社会关注的问题，但目前来看，引起关注的风险事件都得到了妥善化解，房地产市场也开始看到向好的信号。
同时，国家层面针对居民购房，在按揭贷款利率方面持续支持，多次通过下调LPR的方式降低居民购房负担，楼市成交数据也在上半年增速见底，并呈现出逐月回升的态势。
记者注意到，在节前一系列政策大礼包的刺激下，国庆节前的最后一个交易日，地产板块整体涨幅居前，天房发展、海泰发展、天保基建和荣丰控股等多只个股涨停，权重股保利发展、万科A涨幅近4%。
那么，房地产板块后市将会何去何从？广发证券房地产行业首席分析师郭镇在接受21世纪经济报道记者采访时表示，未来一段时间行业仍将处于修复阶段，行业分化趋势仍将持续，布局契合的房企将随之获得销售恢复。
政策助力市场企稳
十一之前，中央接连发布3条行政政策：
9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定在2022年底之前，放宽对2022年6-8月新建商品住宅价格环比、同比连续下降的城市的利率限制，当地政府可自主决定维持、下调或取消首套房贷款利率下限，二套房维持当前规定。
9月30日，人民银行宣布自2022年10月1日起，5年以下（含）和5年以上首套住房公积金贷款利率分别下调至2.6%和3.1%（均下调15bp），二套利率政策不变。此次下调为15年8月以来第一次下调，目前首套公积金贷款利率为历史最低点，可进一步释放部分刚需需求。
9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，规定2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在出售后1年内于同城重新购买住房的纳税人，对其出售时的已缴个税予以退税优惠，其中新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴个税，小于的按金额比例退还。
实际上，自7月以来，中央层面就地产问题进行了多次表态，明确“稳市场、稳预期、稳经济”的行政目标，7月28日政治局会议、8月31日国务院常务会议均提出，要用足用好政策工具箱，用好信贷政策，完成“保交楼、稳民生”的重要责任。
郭镇认为，9月底中央层面的一系列政策，将会进一步释放正向的行业信号，通过利率下调以及税费减免等方式，进一步降低居民购房成本，提振市场信心，促进行业整体重新进入“量、价、预期”的良性循环。
“930”一系列支持政策的落地，有助于市场复苏企稳，未来一段时间行业仍将处于修复阶段，行业分化趋势仍将持续，随着政策改善，二线及中能级城市市场将获得较大改善，布局契合的房企将随之获得销售恢复。叠加行业利润率改善，将会显著提高龙头房企ROE水平，“强信用+大布局+低估值”的龙头企业本轮具备中长期投资机遇。
与此同时，行业销售数据在4月见底之后，逐步企稳，统计局全国商品房销售金额增速4月为-46.6%，至8月降幅收窄至-19.9%，百强房企数据从4月-59.2%，收窄至9月的26.5%。
多地下调公积金贷款利率
据21世纪经济报道记者不完全统计，从国庆节假期第一天至今，包括湖南省、河南省、安徽省、东莞市、南京市、杭州市、无锡市、宁波市等纷纷官宣下调首套房公积金贷款利率，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
另一方面，部分城市放开首套住房贷款利率下限意味着，符合条件的城市首套房商贷利率有可能低于4.1%。
公积金贷款与商业贷款双管齐下，降低购房者实际购房成本，叠加近期一系列针对换房需求的促进措施，稳楼市政策正在全方位深化。
直击购房成本
执行新的公积金贷款利率后，对于首套购房者来说，将实实在在省下一笔购房成本。
按照一笔100万元，年限30年的公积金贷款来计算，首套房新利率下，等额本息贷款方式下的贷款利息总额将减少约3万元，每月可少还款82元。
所有城市首套房公积金贷款利率调整的时间界限均为10月1日，尚未购买首套住房的刚需群体将从10月1日起直接受益；而那些2022年10月1日前已发放未结清的个人住房公积金贷款，也将于2023年1月1日起按调整后的新利率执行。
“公积金是购房者重要的金融贷款之一，也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。”
诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，本次公积金下调主要针对首套房，再次体现了信贷政策对刚性需求购房者的支持，预计后续仍有更多地方城市跟进下调公积金首套房贷款利率。
而对于已经购买了首套房的群体来说，更多的成本其实来自于商业贷款。
例如，来自济南市的寒先生（化名），在2019年签订贷款合同时，其商业贷款部分执行的是LPR+83.5BP标准，好在随着LPR的降低，这部分贷款利息也会在2023年1月1日调降。
今年以来，房贷利率参考的5年期以上LPR已经连续3次下调，累计下降35个基点，当前首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。根据贝壳研究院监测，9月份已有86个城市主流房贷利率降至下限水平。
随着央行、银保监会9月29日公布，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，部分城市首套房商贷利率可以低于4.1%。“符合条件的城市，年底前下调首套房商贷利率下限，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%左右的水平。”贝壳研究院指出。
商业贷款与公积金贷款全方位调整，目的就在于减轻购房者成本。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示：“双管齐下，将直接减轻贷款购房家庭的利息支出，减轻置业后的月供负担，有利于提振市场情绪，带动刚性住房需求释放，稳定房地产市场预期。”
结合此前部分城市“提高公积金贷款额度”“一人购房全家帮”等相关调控政策，本次将进一步强化公积金政策的影响力度。陈文静进一步指出，短期来看，公积金优化政策仍是各城市进行房地产调控的重要手段之一，预计更多城市将陆续下调公积金贷款利率、支持“商转公”贷款等政策，多个政策叠加带动市场逐步修复。
政策全方位稳预期
除了对新房市场和刚需群体的关注，稳楼市政策也在从更多环节促进房地产市场良性循环。
9月30日，财政部、国家税务总局明确，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
据21世纪经济报道记者了解，当前多数一、二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，“满五唯一”免征，其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收。
以北京出售房屋按照房产交易盈利部分的20%征收个人所得税计算，若出售一套房屋成交价格为400万元，该房屋原值为200万元，不符合“满五唯一”条件，装修、税金等其它费用为50万元，则卖家需缴纳个税30万元。
新政之下，卖家如果在一年内重新购买新的住房，且新购住房的总价不低于400万元，那么这30万元的个税将被退回，卖家节省了高达30万元的成本。
李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，目前由于对楼市信心和预期相对脆弱，叠加二手房置换的交易流程比较长，换房需求不强，这也是房地产良性循环的一个阻碍。他认为，减免置换房屋的个人所得税，对降低购房成本的力度还是比较大的，预计将对市场预期形成良好的引导效应。
换房需求是购房需求的重要组成部分，除了减免置换房屋的个人所得税，近期，监管层和各地方政府也连续发布了针对换房需求的一系列促进政策，包括降低二手房首付比例、推动二手房“带押过户”“连环单”并行办理等，直指当前房地产市场存在的一些痛点与堵点。
“推动业主卖掉手上现有的二手房、购置新房屋，对于新市民的安居也有促进作用，为新市民、新青年等刚需群体的置业释放更多的选项。”李宇嘉补充说。
一系列稳楼市政策的效果释放，在国庆节假期已经开始有所体现，多个城市二手房成交回暖。
贝壳研究院数据显示，今年十一期间（10月1日至10月7日）贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。分城市来看，50城中90%的城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。
从需求端看房活跃度也有提高。贝壳50城二手房日均带看客户量同比增长7%，超六成城市带看客户量同比增长，东莞、厦门、成都等城市带看客户量同比增长超过50%。
贝壳研究院认为，今年国庆假期二手房市场成交较去年同期回暖，主要是节前央行、财政部等相继发布部分城市降利率、换房减税等鼓励政策，有助于提振市场信心、加快购房者入市节奏。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐即指出，考虑到市场预期尚不稳定，预计未来会进一步加大融资担保覆盖范围，引导金融机构降低对优质民营房企贷款成本，帮助房企在债券市场修复信用，优化预售资金监管方式，修复资金链循环，改善消费者市场预期。
“整体看稳楼市政策力度越来越大，但目前消费者信心依然没有完全恢复，市场期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。”中原地产首席分析师张大伟表示，购房者收入预期也影响着消费力的释放。
行业竞争格局优化
广发证券房地产行业首席分析师郭镇表示，2022年房企经营表现根据信用表现的差异，体现出了较为明显的分化趋势，央企、地方国企、民企地产公司上半年销售规模降幅分别为-31%、-34%和-54%。
而从三季度开始，企业拿地及推盘能力的差异开始逐步显现，增速分别为+0.7%、-6.3%和-53%，央企国企等强信用主体销售表现明显走强，而民企月均销售规模则逐步走低。
郭镇认为，基于“信用”差异的经营表现分化，将会造就地产行业新的发展格局。当前行业销售市场处于缓慢恢复期，成交总量仍处于低位。强信用房企由于积攒的投融资优势，销售规模迅速恢复。
具体而言，1-9月份，信用表现稳定的15家房企平均拿地力度（拿地金额/销售金额）为30%，其他样本房企（29家）拿地力度仅为1%。郭镇指出，土地市场的行为差异，会最终转化为货量和销售结果的差异，而后续的销售又会对下一轮投资拿地能力造成影响，让企业之间的规模差距越来越大。
面临一轮行业挑战，企业的“信用形象”、“产品质量”以及“投资定力”是决定未来发展高度的因素。
“良好信用形象，能保证企业获得稳定的资金支持，来自金融机构和购房人的信任，是企业获得持续造血能力的前提。”郭镇表示，稳定的产品质量，包括房屋建造和后期服务两方面，造好房子，服务好业主，从开发商的角度践行“房子是用来住的”这一目标。良好的投资定力，房地产的投资模式，其类金融属性始终存在，保持良好的投资定力在行业波动中就显得至关重要，确定土地的合理收益水平，维持投资定力，不盲目追高，是企业跨越周期稳定发展的基础。
郭镇认为，历史小周期，行业没有大规模出清、充分竞争的情况下，量价齐升的市场竞争激烈，土地利润率下行，量价齐跌的市场利润率改善，因此利润率的变化与周期也形成一定的相关性。
“本轮周期，供给侧改革带来的行业产能出清，优化行业竞争格局，当前市场低景气度利润率显著改善，未来在上行周期的利润率水平，也将高于此前改革前的均衡值，未来随着行业达到‘三稳’以及竞争格局的优化，利润率波动将有所减小，利于长期ROE的稳定。”他进一步表示。
整体来看，在政策加持下，当前地产基本面正在企稳向好，行业有望走出此前的困局，带动整体经济回暖，同样也将对A股市场上行提供支撑。
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本期编辑 刘巷 实习生 吴梓楹
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