购房贷款小知识 购房贷款小知识问答
五、还款方式还款方式常见的还款方式有两种：等额本息和等额本金。等额本息就是每个月还款金额固定，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算。等额本金指的是每个月还的本金固定，但加上利息后每个月还款额就不一样了。
文章目录：
一、贷款买房需了解的知识有哪些?
买房，是很多人一生中非常重要的一件事。而其中绝大多数人是没有能力也没必要一次性全额付清的，所以房贷，就成了很多人绕不过的一道关卡。那么，贷款买房需了解哪些知识?
一、如何选择银行
如果需要提前还款，例如有的银行约定20%以上才允许还，太苛刻了，最好选择能够还款要求不是很苛刻的银行，比较一下。这次七折优惠，工商行都2月份才给客户享受，多收了一个月高息;小银行一般比较快，但是需要办信用卡等等，银行之间是有区别的，需要好好选一选。
二、贷款方法
贷款主要有公积金贷款、商业贷款、组合贷款，其中公积金贷款利率低，但流程杂乱，额度低，商业贷款的较高，批阅快，组合贷款介于二者中间。
三、贷款买房都需求预备哪些材料启粗绝
有用身份证件、户籍证明(户口簿或其他有用居住证明)、经济收入证明及工作证明、《商品房销(预)售合同购买商品房合同意向书》;首期付款的收据或发票复印件，或首期付款的银行存款凭条。不同的城市不同的银行或许需求预备的材料略有差异。
四、还款方式的选择
有提前还款计划的人事，建议选择等息还款，第一个月还的最多，因为本金还的比较多，非常的节约利息，如果选择等额还款，前两年缴纳了悄姿大多数的利息，再提前还款的意义就不大了。如果有双周还之类的还款方式当然更加省利息了。
五、还款方式
还款方式常见的还款方式有两种：等额本息和等额本金。等额凳竖本息就是每个月还款金额固定，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算。等额本金指的是每个月还的本金固定，但加上利息后每个月还款额就不一样了。相比于等额本金，等额本息占银行贷款的数量更多。
二、贷款买房要知道哪些知识?
1、对家庭现有经济实力作出综合评估
这样可以确定购房的首付金额及比例，比如父母可以支持多少，自己手中的存款有多少，公积金账户的情况如何等等，都要算进去。不能因为买房而严重影响正常生活质量，避免成为房奴。
2、对家庭未来收入及支出做出合理的预期
贷款买房要知道哪些原则这里当然包括收入预期和大额支出预期，比如家庭成员的主要收入、兼职收入等。除了考虑收入情况，支出情况更不可忽视。因为如果是三口之家，小孩子的花费尤其是教育费用，是一笔不小的支出，也要囊括进去。
3、学会计算自己的还款能力
还款能力是决定房贷可贷额度的重要依据，因为银行会让你出具收入证明，一般收入证明要覆盖月供的两倍以上，否则银行不会批准到你想贷的额度，即使批下来了，如果收入过低派源，每月还房贷后，势必会对正常的生活质量有所影响。
4、学会计算自己的可贷额度
贷款额度对贷款很重要银宴，理所当然，清楚自己可贷额度是贷款买房要知道哪些原则占很重要的地位。公积金贷款可贷额度=月缴存额/月缴存比例*0.45*12*实际可贷年限（≤30年）。商业贷款的贷款金额取决于收入，收入证明流水需达到月供的两倍。
5、货比三家，慎选银行
当前，银行竞争非常激烈，各自为了争取到更多的市场份额，都会按照国家规定贷款利率范围进行贷款利率的调整。因此资金需求者在贷款时，要做到“货比三家”，选择低利率银行去贷款。
6、组合贷款的最优组合原则
对于组合贷款买房要知道哪些原则，当然是公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。但是组合贷款的缺点尘搏态是批贷的周期较长，一般在3-4个月左右。
7、弄清价差，优选方式
目前，银行部门在贷款的经营方式上，主要有信用、担保、抵押和质押等几种形式。与此对应，银行在执行贷款利率时，对贷款利率的上浮也会有所不同。同样是申请期限一样长，数额又相同的贷款，如果选择错了贷款形式，可能就会承担更多的贷款利息支出，让自己白白多掏钱。因此，资金需求者在向银行贷款时，关注和弄清不同贷款方式下的利率价差非常重要。
8、首付款的宽松原则
付首付的时候，千万不要把手头的资金全部用完，应该适当留一部分资金用于家具家电的购置，房屋的装修费，前期买房需要缴纳的各项税费等等，都要作为前期的预算。
9、借款期限可以尽可能长
按照最近中国人民银行公布的个人住房贷款利率，5年（不含5年）以上贷款期限的利率是一样的，因此，借款期限可以尽可能长，最长可达到30年，但是也要根据个人具体情况合理选择。
三、贷款买房需要注意什么?买房贷款四大冷知识
今年房贷利率不断收紧，有购房人咨询融小编，自己是去年年底买的房子，但是今年才完成网签，本来银行说利率最低能到8.5折，可是赶上了新政策，利率统一到了9折一下子多出十几万利息，银行这么做合理吗?
其实包括这个网签时间在内，有一些买房贷款方面的知识不太容易引起购房人注意，遇到问题了才后悔没早知道。小编给大家总结了几个买房冷知识，希望可以帮助你顺利买房。
1、网签时间决定是否受新政策限制
上面朋友咨询的网签时间，决定购房人是按照新政策执行还是按旧政策执行，商业贷款和公积金贷款都是如此。比如今年重庆住房公积金中心规定5月9日起执行认房又认贷的政策，名下有一套及以上住房房或者有一次及以上住房贷款记录的，再买房都不算首套。
举个例子：
小李名下有一套住房，打算用公积金再买一套房子，在5月9前完成了网签，因此他买的第二套房子仍然可以享受首套房的优惠。
所以，正是因为他的网签时间赶在了新政策之后才完成，只能按照新政策的9折利率执行，银行这么做并没有什么问题。需要注意的是，对于房贷利率调整，银行也有一个反应的过程，比如今年北京房贷利率统一到9折，大的政策已经公布了，但是各家银行需要总行下发文件正式通知后才会按照新的政策执行，因此有时候会出现，新政前期仍有部分购房人能享受旧政策优惠的情况。
2、网签价、成交价、二手房评估价、过户指导价各不相同
网签价、成交价(合同价)、评估价，虽然都是关于价格的标准，但是各自有着不同的职责。
网签价：指的是房屋在当地住建委网站上备案和公示的价格，这个价格不能低于区域的最低过户指导价(下边会介绍过户指导价)，网签价最高可以达到合同价的90%-95%。
成交价：就是买家实际支付给卖家的房款金额，也就是购房合同中写明的房屋价格(合同价)。
二蚂祥则手房评估价：是指在二手房交易时闷棚，银行请评估机构得出的房屋价格，出于风险的考虑一般评估价格比成交价格稍低些。评估价的高低决定购买房子的贷款额度的高低，商业贷款额度=评估价格X首付比例。
过户指导价：过户指导价是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的最低过户指导价都不一样。过户指导价不仅有下线，也有上限，超过上限不管交易房屋面积多大都视为非普通住宅，都会多交很多税费。具体可以咨询当地房管部门。
举个简单的例子就更明白了：
王先生看中一套海淀区一套房本面积60平方米，报价200万满五唯一的房子，最终成交价格为200万(合同价)，买家是全款购买的，根据国家规定，这套房子的最低缴税和过户价格是每平方米2万元(过户指导价格)，最终这套房子在房屋管理局系统体现的价格是60×20000=120万(网签价)，最终也是按照120万的价格去交税费，满五年唯一只交1%的契税，最终契税为120万×1%=1.2万
3、通过缩短贷款年限的方式提前还贷，需要重新签购房合同
房贷提前还款主要有两种方式，一是提前全部还清，二是提前部分还清。在一些城市房价较高，贷款额度较大，很少有人能一次全部还清，因此多数人都会选择部分提前还贷。部分提前还贷又分为两种方式：一是缩短贷款年限，月还款额不变，二是减少月还款额，贷款年限不变。
选择缩短贷款年限的方式相对更能节省利息，但是弊端是提前还贷剩余部分需要重新签订贷款合同。举个例子，贷款100万，已经还了30万，还剩70万没还，想申请提前还贷20万，选择缩短贷款年限的话，在还款20万后，剩余50万贷款部分要与银行重新签订贷款合同，按照最新的房贷利率执行剩余贷款，今年信贷政策收紧，不少热点城市利率优惠幅度骤减，以前利宴老率是8.5折，现在变成9.5折甚至是基准利率。另外，银行还会重新评估借款人的个人资质，有的贷款人在还款期间出现过征信问题，这样会影响之后的还贷，没准还会提高贷款利率呢!
4、父母以未成年子女名义买房也受政策限制
有人曾问过小编，家里父亲名下有一套房子，未成年儿子名下无房，如果以儿子的名义买房能算首套房吗?要知道评估首套房还是二套房是以家庭为单位的，子女还未成年，作为监护人，父母和孩子属于一个家庭，父亲名下有一套房子，即使用儿子的名义买房，也要算二套房。另外，银行在审批贷款时会查未成年子女名下的房产情况，如果父母把名下房产过户给未成年子女的方式，再以无房的名义买房同样会被认定为二套房。
在买房的过程中，购房人要时刻保持怀疑的态度，多多了解购房、贷款知识，只有自己掌握了问题，才会降低遇到问题的可能性，买房不易，且行且珍惜。
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