垫资流程 过桥垫资流程

法律分析：如果是个人垫资相当于私人借贷，一般签订借款合同即可；企业垫资则属于金融中介行为，是一种融资和投资行为，按照融投资程序办理即可。

文章目录：

1. 垫资需要什么手续
2. 企业“垫资”的操作流程

一、垫资需要什么手续

法律分析：如果是个人垫资相当于私人借贷，一般签订借款合同即可；企业垫资则属于金融中介行为，是一种融资和投资行为，按照融投资程序办理即可。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第六滚宴丛百六十七条 借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。

第六百六十八条 借款合同应当采用书面形式，但是自然人之间借款另有约定的除外。

借款大樱合同的内容一般包括借款种类、币种、用途、数额、祥绝利率、期限和还款方式等条款。

申请条件

1. 有合法的身份;

2. 有稳定的经济收入，有偿还贷款担保本息激穗的能力，无不良信用记录;

3. 有合法有效的购房合同;

4. 能够提供贷款担保行认可的有明橘卜效贷款担保;

5. 贷伍并款担保行规定的其他条件。

流程：

1. 借款人提出申请，递交相关资料。

2. 进行房产评估、贷前调查、审批。

3. 审批通过，办理抵押登记手续。

4. 发放贷款担保，借款人按合同定期归还贷款担保本息。

5. 贷款担保本息结清，办理抵押房屋的撤押手续。

二、企业“垫资”的操作流程

垫资手续流程：

1、借款人贷款前咨询：填写住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明；借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件；借款人具有法律效力的身份证明；符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明；抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据；购建住房的合同、协议或其他证明文件；贷款银行要求提供的其他文件或材料；

2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查；

3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押；

4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证；

5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

温馨提示：以上信息仅供参考，以实际流程为准。

应答时间：2021-04-19，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。

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企业“垫资”类业务操作流程： 需要垫资的款项有：卖方原贷款银行的欠款、买方首付款、过户税费这三项。由于天津有正孚监管公司做资金监管，所以买卖双方的交易款项必须存入正孚进行资金监管。所以，在有些特定的情况下，需要垫付首付款，甚至过户税费。但大多数交易类的业务还是以垫付卖方原贷款银行的欠款为主。 办理流程如下： 1、买卖双方签署买卖合同，选择买方贷款银行，买方确认贷款金额及首付款； 2、房产评估； 3、买卖双方签署贷款申请的文件，办理贷申请； 4、银行批贷，给我公司出具批贷通知书；（批贷通知书跟据银行不同，名称会有所不同）在银行批贷的同时，了解银行提前还款手续的要求、房产解押及抵押的时间、与买卖双方签署垫资协议。 5、公司招开贷审会，安排委托公证、房产确权等手续办理； 6、通过贷审会的同时，办委委托公证、房产确权、卖方还款卡密码确认、银行提前还款手续确认等； 7、开始办理垫资手续，还款后保留还款凭证、收押客户身份证、户口簿、产权证、存折原件； 8、陆续办理解押、过户、领产权证等手续；过户当天，买方将首付款存入正孚进行监管； 9、凭过户凭证，银行放款到正孚监管户内； 10、抵押登记完成后，正孚将首付及银行发放的贷款同时划入卖方人卡中，我公司持卡到银行将垫资款划回，并与卖方人办理售房款项结清手续。 说明事项： 1、 从垫资款支出到回款，通常需要1个半月的时间，如果买卖双方同意支付加急费的情况下，可以将垫资时间压缩到1个月。 2、 由于天津正孚强制要求对首付款及贷款进行资金监管，我们防控风险的手段是代卖方人开卡，密码及卖方人身份证原件在办理期间都由我公司保管，在正孚放款前再去银行核实放款卡是否处于正常状态。 3、 如果卖方急需用钱，无法等到正孚放款，这时候就需要垫付首付款。 4、 如果借款人是通过买卖的方法取得银行贷款，而实际用途是做综合消费的情况下，也需要垫付首付款。 企业“垫资”，就是在购房过程中，下家首付不足时，由所谓的“款服务公司”或者担保公司拿出资金，帮下家补足首付款以帮助完成购房的行为。当然，借款人要收取2%至5%的“垫款”手续费，说得通俗一点，这种“垫资”行为类似民间高利贷。 过去，由于大多数银行都开设了“转按揭”业务，如果买房人和卖房人在同一家银行贷款，可以很轻松地完成贷款转移。即使不在同一家银行贷款，由担保公司介入的担保函也能促成贷款转移，上下家的交易也显得流畅。“资”的主要发挥空间在一些投机客身上，他们想缩短房产交易时间以及贷款发放的等待期，于是宁愿付出多一点的成实现资金快速流动。如今，随着一年内“转按揭”停止，一年外“转按揭”业务已名存实亡，这种“垫资”业务便趁虚而入，开始成为房地产交易中的常用手段。 具体实例： 如果一套价值200万元的房子还有100万元的贷款未还，而下家的首付款只有80万元，那么上家有20万元的贷款空缺无法还清。上家要有20万元的现金也就罢了，如果没有，这次交易很有可能无法完成，因为只有贷款付清，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与下共同申请转移登记，办理小产证。于是这20万元成为“垫资”的业务来源。 “房地产之窗”的一位贷款服务人士向记者介绍了所谓“垫资”业务的流程，该流程是由贷款服务公司和中介合作来完成的。首先与卖家和买家双方各签订一份全程委托合同，主要内容是整个房产交易过程由中介来全权办理，包括交易、还款、放款等，并进行公证; 与此同时，卖房人向原贷款银行提出提前还款申请; 此后，中介和卖房人一起，到银行办理提前还款，中介为卖家垫付欠银行贷款的资金以提前还贷，还清银行贷款后，即可取消所抵押产的抵押权证; 中介受买家委托继续以此抵押房产申请贷款，银行所发放的贷款则直接进入中介账户，介在扣除自己所垫付的费用以后，再将剩余的资金还给卖房人。至此，中介所提供“垫资”服务结束，买家也顺利获得按揭贷款并买房成功。 房地部门规定，在办理注销登记之后，还有一个不得进行挂牌交易的沉默期，时间大约为28天。28天以后，上、下家才可以进行交易，银行凭房地产交易中心的《上海市房地产登记证明》发放住房贷款，这一过程又要20个工作日，大概又是28天。两个28天就是整个“垫资”服务的全部时间。 “垫资”费用高达5%以上 高额的服务费是“垫资”的最显著特征。在限制一年房“转按揭”前，这一业务的服务费大约按垫资额的2%收取，因为当时周期相对较短，大约一个月，贷款服务公司的利润大概是月息2%，这个费用也在买家所能承受范围之内。但现在，随着一年内“转按揭”业务的停止，该服务费已经在“水涨船高”，4月6日以后，由于房地产交易完成的时间延长到了两月，“垫资”的费用开始上涨到4%，有的公司已经提高到5%以上。按前面的例子，如果“垫资”20万元，那么需要付出的费用就达到8000元，大大增加了卖房人的成本。 由于“垫资”是帮助上家来还清贷款的，于是这笔费用也就成为房人的额外负担。当然有的交易可以双方说定由买方承担，根据中介的说法，由此产生的纠纷并不少见。 除了4%的“垫资”服务费，在这个过程中，交易双方还要额外付出的是各400元的手续费、250的公证费，来委托中介完成交易全过程。

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