抵押物估价 抵押物估价主要考虑的因素包括

行政划拨土地房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，可采用成本法、市场法或收益法估价；也可先假设估价对象为出让土地房地产，先计算出其完整产权下的市场价格，从得出的估价额减去需要补交的土地出让金得出估价对象价值。

文章目录：

1. 房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
2. 房地产估价师:房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
3. 下列关于抵押物的估价方法的说法中,正确的有( )。
4. 对抵押物进行估价时,对于库存商品、产成品等的估价,主要考虑( )。
5. 抵押物评估报告怎么办理

一、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法

房地产抵押价值评估技术路线及估价方法：

　　行政划拨土地房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，可采用成本法、市场法或收益法估价；也可先假设估价对象仔耐为出让土地房地产，先计算出其完整产权下的市场价格，从得出的估价额减去需要补交的土地出让金得出估价对象价值。

　　部分（局部）房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意到该部分（局部）房地产在整体房地产中的作用，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到十地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价方法可选用成本法、市场法或收益法。

　　在建工程进行抵押价值评估时，可选用成本法、假设开发法和市场法。

　　乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途，在估价时应扣减与国有土地价值的差异。可选用成本法、市场法或念信春收益法估价。由于房地产抵押估价时要充分考虑预期风险、未来市场变现风险和抵押期间的耗损，因此，房地产抵押价格一般比正常市坦顷场价格低。

二、房地产估价师:房地产抵押价值评估技术路线及估价方法

三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法

　　作为抵押物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线，但总体而言，房地产抵押价值评估应遵循谨慎、保守原则，选用估价方法时，一般尽量将成本法作为一种估价方法。房地产抵押价值评估常见类型枝握的估价思路及方法的选用简述如下：

　　（一）完全产权房地产

　　这类房地产是以出让方式获得土地使用权，即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权，主要包括各类商品房、自建自营的饭店、招待所、培训中心、教育、高尔夫球场、工厂等等。对这类房地产作为抵押物进行评估时，可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价。对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价。

　　（二）不完全产权房地产

　　这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，土地是以行政划拨方式取得，主要包括原国有企事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用房、房改房、合作建房等。对这类房地产作为抵押物进行评估时，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：一是直岩伍接评估在划拨土地使用权下的市场价值；二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。估价报告中均应注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。

　　市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择第二种方式，即先假设估价对象为完全产权的商品房，选用市场法（收益法）作为一种方法评估出房地产的客观市场价值，并减去需要补交的上地出让金或出让毛地价价值；再选用成本法为另一种方法，测算不含土地出让金或出让毛地价的价值。

　　市场狭小的、特殊的房地产可选择第一种方式，采用房产与土地（不含土地使用权粗搭或出让金的价款）分别估价再综合的成本法估价。

三、下列关于抵押物的估价方法的说法中,正确的有( )。

【答禅衫案】：A、B、C

由于我国的法律还未就抵押物估价问题作出具体规定，一般的做法由抵押人与银行双方协商确定抵押物的价值，委托具有评估资格的指竖中介机构给予评估或银行自行评估。一般的估价方法是：对于房屋建筑的估价，主要考虑房屋和建筑物的用途及经济效益、新旧程度和可能继续使用的年限、原来的造价和现在的造价等因素；对于机器设备的估价，主要考虑的因素是无形损耗和折旧，估价时应扣除折唯袭大旧；对可转让的土地使用权的估价，取决于该土地的用途、土地的供求 关系。

四、对抵押物进行估价时,对于库存商品、产成品等的估价,主要考虑( )。

【答案】：A

对库存商品、产成品等存货的估价，主要是考虑抵押物的市场价格、预计市场信销枯涨落、抵押物滑洞销售前景。故选斗世A。

五、抵押物评估报告怎么办理

【法律分析】：办理房产抵押评估报告书的流程：申请估价。当事人应当依照相关的规定，向估价机构或估价事务所递交估价申扰裤请书。估价申请书应当载明下列内容：1.当事人的姓名(法人代表)、职业、地址;2.标的物的名称、面积、座落;3.申请估价的理由、项目和要求;4.当事人认为其它需要说明的内容。估价申请书应当附有标的物的产权证书和有关的图纸、资料或影印件。
【法律依据】：《中华人民共和国物权法》 第一百八十五条　设立抵拆做押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归旅李衡属；（四）担保的范围。

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