垫资解押 垫资解押怎么收费
指别人先帮忙出钱还清房贷，然后银行解除房产抵押状态，房主就可以将房产进行交易了。一、简介：所谓垫资解押，就是指别人先帮忙出钱还清房贷，然后银行解除房产抵押状态，房主就可以将房产进行交易了。生活中。
文章目录：
一、“垫资解押”是什么意思?
指别人先帮忙出钱还清房贷，然后银行解除房产抵押状态，房主就可以将房产进行交易了。
二、卖家不出资解押让买家垫资可以吗?
相信很多在银行在二手房买卖中，不少卖家的房子是贷款购买的，这需要还清银行贷款、解除房产抵押后才能交易。但是，不少卖家不出资解押，而是让买家垫资解押。解押这道难题，难倒不少买卖双方。
反映：垫资解押遭遇风险
市民陈女士看到了江南一套房，这套面积为120平方米的三房两厅是2007年交付使用的。卖家叫价4500元/平方米，觉得价格适中，她决定购买。
卖家提出，房子还有约25万元的贷款，要求陈女士先垫资解押，然后再办理过户手续。因为不想错过这笔交易，陈女士同意了卖方的要求，同时在合同中标明，她垫资的这25万元作为购房的首付款。
但是，让陈女士想不到的是，她把钱转到贷款银行后却得知，由于卖家已经多次逾期不交款，银行已经起诉卖家。现在既然贷款已经还清，银行方面可以撤诉，但涉及的律师、撤讼等相关费用1000多元，要由卖方承当。卖家认为，陈女士已经帮他垫资还清贷款，这1000多元费用他不应承担，为此与银行方面扯起了皮。看到自己付出了25万元，房子却迟迟未能办手续，陈女士焦急不已。为了避免更大的风险，她掏钱支付了这本不该自己承担的1000多元钱。
某中介公司市场部经理耿先生介绍，他在今年6月接待了一单业务，当时卖家以4800元/平方米出让一套四房两厅房子，买家已经交付一万元定金，并愿意垫资40万元帮卖家解押。由于卖家有急事，办理过户手续一事暂时停了下来大嫌斗。
7月中旬，卖家返回南宁时发现，同地段的房子已经了几百元/平方米，遂以不办理过户手续等手段，想把售价者型提高。后，见买家不同意提价，卖家想违约赔偿一万元把房子收回另卖。买家、中介方为此多方奔波，后这笔交易才成交。如果这笔买卖达不成，40万元解押款滋生的问题麻烦就大了。耿先生说。
市场：买家替卖家解押成潜规则
由于房子是大宗商品，不少购房者都是通过银行贷款来购买。二手房交易中，由买家替卖家解押已经成为行业潜规则。
东葛路一家房产中介公司业务员介绍，他们公司代理的房源，除了房改房外，九滚磨成以上的商品房是按揭购买的。目前对买家还是卖家还款解押，国家并没有明确规定，不少卖家在出让房子时，都要求由买家垫资解押。
房子还没买，就先交大笔钱帮卖家还贷款，遇到风险怎么办？对此，业务员解释说，这需要由买家仔细掂量，是有一定风险，但众多人还不是这样解押后达成交易。
一些业内人士介绍，其实有的卖家并不是没有资金解押，他们是想尽量不占用自己的资金，好让资金发挥更大作用，达到钱生钱;。由于买家垫资解押越来越多，卖家就干脆享受潜规则带来的便利。
以前在央行没有取消转按揭和加按揭前，不少二手房在交易时由买家解押、还款。叫停转按揭和加按揭后，就需要买方或卖方筹钱解押。
三、二手房买卖诸多不规范垫资解押交易风险大
在二手房买卖中，由于不少房子原来都办理了银行按揭，交易之前必须先由卖主还完银行贷款、解除房产抵押，房子才能办理过户手续。
可在实际交易中，不少房主因为手头拮据，拿不出大笔资金先行还贷，于是要求买主先支付部分房款用来还贷并解除房产抵押。但是，部分银行在还贷和房产解押之间咐胡存在510天的时间差，有买主因此担心自己会承担过多的风险。
近刚看中一套二手房的王先生就在为此事而烦恼。
要买房先付30万解押
为买房奔波了好久的王先主好不容易看中了门的一套二手房，面积80多平方米，总价为50万元。在看完房子之舌，中介告诉王先生，如果他真想买这套房子，必须先支付30万元房款用来解除房子的银行抵押，然后才能办理过户手续，因为房主手上没钱去为房子解押。
一开始王先生也没多想，感觉房款迟早是要付的，但后来，王先生到房子所抵押的兴业银行一问，得知银行要在收款5天之后才能给房子解除抵押，也就是说，付了30万元房款后王先生还要等至少5天才能开始办理过户手续。因此他很担心会出问题。
房款应直接打入还款账户
对于王先生的担心，相关中介的资深经纪人表示，在目前的二手房交易中，类似的事情很普遍，一般情况下，是买卖双方先签订购房合同，拿枯约定由买方先支付首付款，首付款的多少可由双方具体商定，然后卖方用这笔款去银行一次性还贷、解除房子抵押，之后才可以到房产局办理过户手续。
但经纪人指出：如果合同约定由买方解押，买方的首付款一般不要直接交给卖方或中介，而应三方一同到银行将此款打进卖方的还款账户，这样能够保证首付款确实用于解押而不被卖主挪作他用，同时好约定当天就完成注销抵押，并办理完过户手续。而让王先生烦心的正是银行不能在还贷当天注销抵押，必衡敏拦须干巴巴地等上5天。
据了解，在南京，农业银行、交通银行等可以在还贷当日及时解除房产抵押，兴业银行一般要在5天之后才能解押，工商银行更是要过710天。王先生苦恼地说：30万元不是小数目，万一在这5天里发生什么变故，损失的肯定是我啊!
房屋两证可扣放中介
如果由买主付款解押，可把卖方的房产证、土地证扣放在中介，或者由中介到房产局将这套房子暂时锁定，以确保卖方不能再次交易这套房子。对于王先生的忧虑，中介的经纪人这样表示。
但即使如此，王先生还是放心不下。他说，把两证扣在中介并不代表房主就会及时办理过户，而且万一碰到中介和房主串通骗钱，一房二卖完全是可能的。
王先生表示，在这种情况下，仅和中介签一份居间协议并不能保障自己的利益，好是中介同意和自己签订一份担保合同，保证在还贷后的几天之内办理完成房产过户手续，同时承担30万元首付款的担保责任。这样至少可以约束中介不敢随意与卖主串通。王先生称。
在目前晴况下，中介不太可能答应签这样的担保合同。但他也表示，目前二手房交易市场整体尚不规范，如果各个交易环节没有严密的合同保护，双方仅凭模糊的信任感进行交易确实会给一些人钻漏洞，因此，交易各方好把能想到的内容都写到合同里去，尤其要约定交易过程中一些关键的时间节点。
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